Le contrôle de l’assainissement réactualisé

Cet arrêté du 27 avril 2012 apporte des modifications sur la circulaire du 7 septembre 2009 mentionnant les installations d’assainissement non collectif. Après les modifications subies par la partie « prescriptions techniques », c’est au tour de la partie « contrôle » de faire l’objet de plusieurs changements. L’arrêté du 7 septembre 2009 a ainsi été totalement annulé pour laisser place à de nouvelles mesures. Le but de ces modifications est de simplifier les procédures de contrôle afin de les adapter à la situation des Français, mais surtout d’informer plus clairement les citoyens français de façon équitable.

Le contrôle pour les systèmes neufs et existants

Pour les systèmes neufs, un examen de conception préalable suivi d’une visite du site sera organisé. Le rapport d’examen souligne les points contrôlés, les problèmes constatés et la liste des éléments conformes aux règlements. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire doit fournir une attestation de conformité du projet comme le stipule l’article R. 431-16 du Code de l’urbanisme. Ensuite, les autorités procèdent à la vérification de la conformité des installations. Concernant les installations d’évacuation existantes, plusieurs étapes sont à effectuer pour contrôler la conformité des installations d’assainissement non collectif. Il faudra vérifier le bon fonctionnement des installations et étudier leur conformité. Si pendant ou après le contrôle, la commune ne peut pas accéder aux informations nécessaires, elle peut procéder à une mise en demeure afin d’exiger des installations suivant les normes recommandées par l’article L. 1331-1-1 du code de la santé publique (Arr., art. 4).

L’importance des vérifications

Une vérification de la réalisation périodique des vidanges ainsi qu’un entretien régulier devront être assurés pour vérifier l’état des sites. On dit que les installations sont non conformes, lorsqu’elles présentent un risque de danger pour la population et lorsqu’elles ne sont pas complètement achevées. Dans ce cas, des travaux devront être menés dans un délai fixé selon le niveau du danger. Ce délai varie généralement 1 à 4 ans, la période maximale est de 10 ans. À la fin du contrôle, la commune doit rédiger un rapport pour informer le propriétaire des observations menées sur les installations. Il recommande les modifications à faire. Ces nouvelles dispositions seront appliquées à partir du 1er juillet 2012.

Un DPE pour les centres commerciaux

Dans le secteur du bâtiment, tous les immeubles existants doivent être soumis à diagnostic immobilier incluant le DPE. Le diagnostic de performance énergétique est un document que tout propriétaire d’un bien immobilier en France doit présenter s’il souhaite le vendre ou mettre son en location. Il lui sera fourni par un diagnostiqueur professionnel qui se sera chargé d’évaluer la consommation d’énergie des bâtiments, après avoir effectué une visite des locaux concernés par le DPE. Il contient des indicateurs permettant d’informer tous les partis concernés par la vente ou la location sur la performance énergétique de l’immeuble. Il contient notamment un descriptif de bâtiment et des énergies utilisées. À partir du 1er juillet, ce contenu ainsi que les modes d’évaluations des immeubles seront définis par l’arrêté publié 18 avril 2012.

Mise en place du nouveau DPE

Les DPE auxquels doivent être soumis tous les immeubles locatifs ou à vendre, excluant les centres commerciaux, ont été modifiés en février dernier. Le mode d’évaluation de ces derniers devra se conformer au décret émis au mois d’avril dans les mois à venir. Jusqu’au 1er juillet prochain, le DPE d’un bâtiment exploité comme centre commercial sera établi suivant les directives de l’arrêté ministériel publié en septembre 2006. Passé cette date, les diagnostiqueurs disposeront de quelques mois pour se familiariser parfaitement avec les nouveaux dispositifs. Pendant cette période, ils pourront établir leurs diagnostics suivant les anciens ou les nouveaux règlements. Toutefois, il leur est conseillé de procéder suivant les nouvelles réglementations. Au 1er janvier 2013, le contenu du document devra systématiquement être présenté suivant les nouveaux dispositifs.

Les champs d’application du DPE

Ce nouveau DPE s’applique à tous les centres commerciaux ou tout immeuble aux fonctions similaires. Lors de sa visite, l’expert certifié contrôlera l’état des locaux privatifs partagés par tous les magasins et analysera les factures d’énergies correspondantes. Celles-ci concernent uniquement le chauffage ou les systèmes de refroidissement ainsi que la consommation d’eau chaude à usage sanitaire dont l’immeuble a besoin. Il pourra également spécifier s’il exploite une source d’énergie renouvelable. Toutefois, le propriétaire aura à présenter les documents couvrant les 3 dernières années où l’immeuble a été occupé. Le diagnostiqueur pourra ainsi donner une évaluation du coût annuel de la consommation d’énergie collective du bâtiment. Une copie du DPE qu’il établira sera remise au propriétaire. Éventuellement, il pourra afficher un DPE-public pour tenir le public qu’il reçoit au courant des résultats de l’expertise.

Missions du groupe de travail GPE

Sous l’impulsion de la loi Grenelle II de l’environnement, il a été décidé d’instaurer un comité d’études rassemblant tous les acteurs directs ou indirects du logement en France. Assureurs, entrepreneurs, courtiers immobiliers et juristes constituent la majorité du regroupement. Le cercle, dénommé groupe de travail « Garantie de performance » a vu le jour en avril 2010 et a été adossé sous la responsabilité de Mme Caroline Costa, responsable juridique d’IOSIS et Michel Jouvent, commissaire général d’Apogée. L’objectif premier de l’assemblée a été de définir techniquement et juridiquement la garantie de performance énergétique ou GPE. Cette mission implique de délimiter son champ d’application et ses caractéristiques, d’analyser les possibilités d’intervention d’assurance et de chercher les améliorations nécessaires sur le DPE dans le neuf comme dans l’ancien. À l’issue de deux années de recherche et de débats, le groupe a publié un premier rapport traçant les grandes lignes d’un meilleur encadrement de la performance énergétique.

Les grandes lignes d’une GPE fiable

Parmi les propositions les plus notables du rapport figure le regroupement de la RT 2012 et du diagnostic DPE sur la question sensible des surfaces prises en compte et de la définition de l’usage du bâtiment. Le document évoque également l’importance de mettre en place des systèmes de simulations, permettant d’étudier tous les scénarios d’utilisation des équipements d’un immeuble. Dans cette même lignée, les analystes recommandent l’usage de dispositifs techniques relevant en permanence et en temps réels les consommations d’énergies des bâtiments et des maisons d’habitation. Le groupe de travail tient toutefois à préciser le caractère liminaire du compte-rendu et suggère des investigations approfondies pour pouvoir établir des législations adéquates concernant la garantie de performance énergétique.

Mise en place de deux types de GPE

Le but recherché étant de contractualiser l’assurance de performance énergétique, le groupe de travail préconise l’instauration de deux contrats GPE distincts. Le premier, dénommé GPEI ou garantie de performance énergétique intrinsèque engage l’entrepreneur dès la phase de conception ou de réalisation des travaux. Le prestataire garantit alors un niveau maximal de consommations « normalisée » ou « conventionnelles » de la construction sous sa responsabilité. Les dépenses énergétiques sont évaluées selon les 5 usages de base de la RT 2012 : éclairage, auxiliaires, eau chaude, climatisation et chauffage. Le propriétaire ou locataire doit toutefois respecter les conditions de confort spécifiées et un scénario d’utilisation défini pour bénéficier de la GPEI de l’entrepreneur. La garantie de résultats énergétiques sur l’usage ou GRE assure de son côté la performance écologique d’une habitation sur la base de ses dépenses calorifiques réelles, mesurables par une méthode scientifique avérée. Le prestataire s’engage alors à garantir l’efficacité écologique du bâtiment jusqu’à un niveau maximal de consommations bien déterminé.

Mayotte, nouveau département d’outre-mer

Mayotte a officiellement obtenu le statut de département d’outre-mer au mois de mars 2011. Comme tous les départements français, elle doit ainsi respecter les nouvelles normes de construction appliquées en France Métropolitaine. Le 26 avril dernier, une modification a été apportée au Code de la construction. Elle fait suite à la publication mentionnée par la loi nº 2010-1487 du 7 décembre 2010 ainsi que la loi sortie le 31 mai 1990 portant le numéro 90-449. En résumé, cette modification concerne la performance énergétique des bâtiments et maisons d’habitation et industrielles ainsi que les immeubles dédiés au secteur tertiaire. Malgré cette obligation de respecter le nouveau Code, l’ordonnance du 26 avril ne néglige pas la situation économique et sociale ainsi que la culture du DOM de l’Océan Indien.

Les équipements de recharge pour voitures électriques obligatoires

Le CCH du 25 juillet 2011 stipule que les nouveaux chantiers de construction ayant un permis délivré après le 1^er janvier 2012 doivent appliquer les mesures suivantes. Il est demandé aux constructeurs de se procurer de dispositifs de recharge de voiture hybride ou d’utiliser un véhicule 100% électrique. Toutefois, la situation ne permet pas encore aux Mahorais de suivre à la lettre cette recommandation. Ainsi, cette loi ne sera valable qu’à partir de l’année 2015. Les immeubles servant de bureaux ayant une capacité de 20 places de parking couvert au minimum seront obligés de s’équiper d’un dispositif de recharge dédié aux voitures électriques, mais également d’un matériel de sécurité pour les vélos à partir du mois de janvier 2020. Rappelons que pour la France métropolitaine, cette mesure sera appliquée d’ici 2015.

Les diagnostics obligatoires selon le Grenelle II

Cette nouvelle loi entre dans le cadre du Grenelle II de l’environnement qui oblige les propriétaires à effectuer les diagnostics nécessaires pour les biens mis en vente. Cette mesure sera également valable à Mayotte à partir de 2013. Le diagnostic ERNT sera appliqué à partir du 1^er janvier 2015. Ainsi, quelques diagnostics comme le DPE, amiante, termites et plomb demeurent obligatoires en France. Dans le cas des bâtiments qui ne suivent pas ces normes exigées, l’acheteur peut demander ces diagnostics obligatoires afin de respecter les lois en vigueur et garantir la sécurité des immeubles. Ces diagnostics doivent être terminés en l’espace de 3 ans après le contrat de vente concernant les engagements avant le 31 déc 2017. Le délai est de 1 an pour les ventes signées à partir de 2018.

Les principes généraux du code de l’assainissement légèrement modifiés

Les nouvelles bases de la loi sur le réseau d’assainissement s’apparentent aux précédents principes généraux de l’arrêté du 7 septembre 2009. Ainsi, sur le fonds, les thèmes traités par le nouveau chapitre restent sensiblement identiques à ceux de l’ancienne loi. L’amendement réitère ainsi l’obligation d’aménager des installations d’évacuation d’eaux usées conforme avec les normes de salubrité publique et respectueuses de la sécurité des utilisateurs et de l’environnement récepteur. Ces équipements ne doivent représenter une menace à la santé publique et à la qualité de la nappe phréatique et des eaux superficielles. Le réseau de drainage doit également disposer d’un élément permettant de traiter les déchets liquides de l’immeuble avant de les évacuer dans le système public. Les performances techniques et le dimensionnement des canaux devraient ainsi respecter les prescriptions minimales requises par le code de l’urbanisme.

Du respect des prescriptions minimales

La nouvelle législation veut désormais distinguer les réseaux existants des installations à réhabiliter ou neuves. Sont classés parmi les équipements neufs les assainissements non collectifs ou ANC réalisés après le 9 octobre 2009, conformes aux principes généraux évoqués dans le premier chapitre. Ces systèmes neufs doivent en outre respecter les exigences de la directive européenne 89/106/CEE du 21 décembre 1988, modifiée par l’ordonnance n° 305/2011 du 9 mars 2011. Cette loi porte sur les performances minimales des équipements dits « Produits de construction » en termes de rendement écologique, respect de la santé, stabilité, hygiène et résistance mécanique. Les établissements concernés se doivent de se conformer à cette loi au plus tard le 1er juillet 2013. Une disposition particulière s’applique aux réseaux conçus et instaurés après le 1er juillet 2012 : les propriétaires seront tenus de présenter à la commune un plan de localisation des dispositifs de l’assainissement en place, accompagné d’un dossier complet sur le dimensionnement de chaque élément du système d’évacuation.

Encadrement du système d’évacuation par le sol et entrée en vigueur des modifications

L’arrêté du 7 mars 2012 précise que désormais, les eaux usées filtrées et évacuées par le sol sont désormais réutilisables pour l’arrosage des végétaux ou l’une parcelle. Cette disposition ne s’applique pas toutefois dans l’irrigation de plantes à fruits, de légumes ou de tout autre végétal utile à la nourriture humaine. Les eaux réutilisées ne doivent non plus entrainer des ruissellements ou une stagnation en surface. Cette nouvelle législation s’applique, sauf disposition contraire, depuis le 26 avril 2012. La modification du volet régissant le dimensionnement et les principes de base des assainissements réhabilités ou conçus entre en vigueur dès le 1er juillet 2012. La réglementation « Produits de construction », sur la base de la loi n ° 305/2011 du 9 mars 2011, s’applique pour sa part à partir du 1er juillet 2013.

Immobilier : baisse du nombre de prêts immobiliers

Selon les chiffres publiés par l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le nombre de crédits immobiliers a baissé de 32,2 % durant les 4 premiers mois de l’année. Les crédits alloués au rachat d’une construction ancienne sont les plus concernés, puisqu’on enregistre un recul de 38,3 % depuis janvier. Une baisse du taux d’intérêt a également été remarquée au niveau des banques. Si le taux était de 3,95 % il y a deux mois, il s’affichait à 3,67 % en avril dernier. Pendant le mois de mars, les banques ont attribué un taux de 4 % maximum sur 50 % des demandes de prêts. Les institutions bancaires proposent à peu près le même taux qui dépend généralement de la durée du remboursement. Pour un crédit immobilier s’étalant sur 15 ans, le taux est fixé à 3,55 % et pour un prêt d’une durée de 20 ans, il est de 4,1 %.

Les investisseurs restent prudents

Au regard de l’instabilité économique, les investisseurs ne veulent pas prendre trop de risque dans le secteur de la pierre. D’autres facteurs les incitent également à ne pas prioriser les projets en immobilier. Par exemple, les réformes apportées au dispositif PTZ+ ne sont plus favorables aux propriétaires d’anciens bâtiments. Concernant le neuf, le dispositif Scellier n’octroie plus qu’une partie des avantages accordés intialement. Face à la crise, les ménages aux revenus modestes ne peuvent plus se permettre d’acquérir leur propre logement. Jusqu’ici, seules les personnes fortunées ont les moyens d’investir dans l’immobilier, puisqu’elles disposent de l’apport personnel exigé par les banques.

Les banques exigent plus d’apports personnels

En effet, les institutions de financement ont décidé d’alourdir le taux d’apport personnel dans les investissements immobiliers. Si en 2011, le seuil était fixé à 24,7 %, il est de 28,6 % cette année. Par conséquent, les jeunes de moins de 35 ans et les familles modestes ne pourront pas réaliser leur rêve de devenir propriétaire. Décidément, le marché de l’immobilier semble toujours en difficulté. Cette tendance à la baisse des crédits immobiliers devrait continuer dans les prochains mois selon les analystes, comme Michel Mouillart. L’observatoire s’attend à une production de 120 Mds E contre 160 Mds E en 2011.

La construction de bâtiments neufs en recul 

Selon les derniers chiffres publiés par le gouvernement, le nombre de chantiers pour les nouveaux bâtiments a connu un ralentissement significatif depuis le début de l’année 2012. On a recensé 83000 constructions au terme du premier trimestre, dont 28 000 pour le seul mois de mars. Malgré une hausse considérable de 26.7 % des nouveaux chantiers en janvier dernier, le premier trimestre 2012 témoigne d’une situation morose. En effet, le mois de février a également enregistré une hausse de 2.7 %.

Sur le premier trimestre, une baisse de 12.9 % a été constatée concernant le nombre de nouveaux chantiers. Ainsi, le nombre de chantiers déjà en cours s’élève à 94 470 alors qu’au quatrième trimestre 2011, on a recensé 133 567 chantiers, soit une baisse de 29.3 %. Au terme du premier trimestre, les demandes de permis de construire ont également chuté de 0.6 % comparé à 2011, soit un total de 107 378 demandes.

Les enjeux de la baisse du nombre de constructions sur le marché de l’immobilier

Cette situation inquiète les acteurs du secteur de la pierre qui s’attendent également à une baisse des offres et des demandes. Les analystes ont d’ores et déjà prévu cette baisse du nombre de chantiers suite aux dernières décisions prises par le gouvernement concernant les avantages des propriétaires. Les modifications apportées au dispositif PTZ+ ont entre autres ralenti les constructions. En effet, ce dispositif est désormais soumis à plusieurs conditions strictes. Si en 2011, les propriétaires pouvaient bénéficier d’un avantage fiscal de 22 %, en 2012, l’abattement s’élève uniquement à 13 % au maximum à condition que les propriétaires louent leurs biens immobiliers. Les banques imposent également de nouvelles règles rigoureuses concernant les prêts immobiliers et baissent le nombre de prêts octroyés aux particuliers.

Les acteurs et promoteurs immobiliers craignent une baisse des demandes et par conséquent une baisse des contrats de vente. Rappelons qu’en 2011, on a déjà observé une baisse de 10.5 % concernant les ventes de l’immobilier neuf. Si aucune mesure n’est prise, il est possible que le domaine de l’immobilier subisse une nouvelle crise selon Michel Mouillart, analyste immobilier. Le cabinet d’analyse Standard & Poor’s table déjà sur une baisse de 15 % du prix de l’immobilier neuf pour cette année. Century 21 demeure quant à elle optimiste en misant sur un prix stable.

Les exigences de la circulaire du 13 avril 2012

La circulaire du 13 avril 2012 souligne la nécessité d’une attestation de conformité aux règles imposées relatives aux installations thermiques. Elle renforce le décret sorti le 21 mars 2007 stipulant la nécessité de la conformité aux règlements des installations thermiques dans les bâtiments existants. Désormais, l’ensemble des travaux de reconstruction ou de rénovation devra suivre cette loi, peu importe la taille et le lieu du chantier.

Pour s’en assurer, les entrepreneurs du chantier devront contacter des professionnels agréés par le Ministère de la construction pour réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique. Le professionnel, un architecte, un technicien ou un organisme de diagnostic immobilier, devra analyser l’état des installations thermiques dans les bâtiments et leur attribuer le certificat de conformité après obtention des résultats. L’entrepreneur devra remettre l’attestation aux autorités à la fin du chantier. Seules les rénovations ayant obtenu un permis de construire et une attestation de conformité des normes en vigueur relatives aux installations thermiques peuvent être réalisées.

Les constructions concernées

Le décret du 13 avril sera appliqué à compter du 1er janvier 2013. À partir de cette date, l’obtention de cette attestation est obligatoire. Cette nouvelle circulaire concerne les grandes rénovations, c’est-à-dire les bâtiments ayant un SHON dépassant les 1000 m2, surtout si le montant des dépenses liées à la rénovation représente plus d’un quart du prix du bien immobilier rénové. Le calcul de la SHON doit respecter les modalités stipulées par la circulaire datant du 3 février 2012 expliquant que la SHON demeure la seule référence utilisée pour un DPE portant sur des bâtiments existants.

Cette circulaire ne concerne pas les bâtiments neufs construits après 1948 qui doivent toutefois tenir compte des règlements en vigueur sur les installations thermiques. Lorsque les travaux de rénovation sont achevés, le premier responsable du chantier devra remettre une déclaration d’achèvement et le justificatif de conformité témoignant que les constructions respectent bien les normes thermiques exigées auprès des autorités. Les petites constructions ne sont pas épargnées par le décret du 13 avril 2012. En cas de réhabilitation des installations de chauffage, de production d’eau ou de climatisation, elles devront également se soumettre à ces exigences.

Tour Duo à Paris, le projet

Après la tour Triangle de 160 mètres et le Palais de Justice de 37 mètres, Paris accueillera bientôt un nouveau building : la tour Duo. L’architecte Jean Nouvel, pour apporter un brin de modernité à la ville mythique de Paris a dessiné ce grand projet de 2 bâtiments pour former deux tours extraordinaires. L’une disposera de 24 étages et culminera à 115 mètres et l’autre composée de 38 étages atteindra 175 mètres de hauteur. Ces énormes buildings seront surtout des bureaux. Leur design soigneusement étudié par l’architecte français Jean Nouvel devrait apporter une nouvelle image au quartier du XIIIe arrondissement de Paris.

Ces géants immobiliers abriteront des bureaux, mais les acteurs comme Ivanhoé Cambridge et Hines souhaitent également y intégrer des hôtels luxueux ainsi que des centres commerciaux pour développer le commerce et le tourisme dans le quartier de Massena-Bruneseau. Le chantier débutera en 2014 pour livraison en 2018.

La polémique autour de la tour

Mais ce projet ambitieux se retrouve aujourd’hui critiqué par plusieurs entités. En effet, le fait de construire une tour aussi importante n’enchante qu’à moitié certains acteurs. Si certains voient en cette idée un moyen efficace d’exploiter le sol parisien, les autres trouvent que cette tour pourrait endommager l’image de Paris sur le plan esthétique. Les Verts et l’association SOS Paris affirment d’un autre côté que le maire qui encourage ce projet, ne prend pas en considération la qualité de la vie de la population en privilégiant cette construction.
Les dépenses énergétiques liées à ce grand projet constituent un autre argument évoqué par les opposants. Ces derniers parlent d’une consommation excessive en énergie des buildings. L’entretien devrait également coûter une fortune, car pour assurer le bon fonctionnement  de la tour à long terme, il faudra également investir selon Olivier de Monicault, président de SOS Paris. Ce côté écologique anime plus que jamais le débat. Le côté trop commercial de cette tour se retrouve également au coeur des différends. L’atmosphère dans le quartier en général pourrait changer et devenir moins agréable. Les transports urbains risquent également d’être  saturés selon Yves Contassot, membre du parti Vert.

L’immobilier parisien : une affaire de riches ?

Affichant le prix au mètre carré le plus élevé de France, l’immobilier parisien devient de moins en moins accessible pour la classe moyenne. D’après un récent sondage, les deux tiers des résidents ne peuvent pas s’offrir un bien, neuf ou ancien, dans la couronne parisienne. Le marché de la capitale s’est néanmoins montré dynamique en 2011. Comme chaque année, les ventes les plus courantes portaient notamment sur les appartements anciens de 2 pièces de surface moyenne 45 m2, dont le prix avoisine 380 000 euros. Même si les foyers des milieux aisés constituent la majorité des acquéreurs, les investisseurs de la classe moyenne sont encore bien représentés, grâce aux différents coups de pouce du gouvernement, dont le PTZ+ et le Scellier.

Le neuf encore plus attractif

Le nombre de transactions réalisées dans le neuf atteint 845 l’année dernière, sur 1 160 mises en vente. Ce chiffre record témoigne selon certains de la bonne tenue du secteur, où le nombre d’achats effectifs se situait autour de 350 en 2008 et 2009. Le prix moyen du neuf a progressé de 8,5 % en 2011, à 10 490 €/m2. Les biens de seconde main se sont vendus en moyenne à 8390 €/m2 sur la même période, soit environ 14,5 % plus cher qu’en 2010. L’ancien mène largement la course en terme de volume des ventes : plus de 31 000 offres ont été déposées l’année dernière. Adil 75 constate néanmoins une nouvelle tendance auprès des acheteurs. Nombreux sont en effet les propriétaires à revendre leur bien ancien et acquérir par la suite une construction neuve, facile à entretenir et affichant un rendement écologique nettement supérieur.

De vastes projets pour développer le marché du neuf

Face à cet engouement pour le neuf, la Mairie de Paris n’a pas tardé à lancer un vaste projet immobilier dénommé « Paris Nord Est ». Il s’agit d’une vaste restructuration des 200 hectares de terrains bâtis situés entre les portes de la Chapelle et de la Villette. L’opération, menée en collaboration avec Vinci Immobilier, se subdivise en deux programmes distincts : le Cardinet 17 et le Pereire 17. La moitié des biens réaménagés du lot Pereire 17 ont trouvé preneur en moins de quatre mois, pour un prix compris entre 11 000 et 12 000 €/m2. Cardinet 17, lancé en février, rencontre également le même succès : un tiers du lot, proposé entre 10 000 et 11 000 €/m2, a été réservé en 15 jours.