Les diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente ou de location

Dans le cas d'une vente ou d'une location d'un bien immobilier, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison, le vendeur a l'obligation de faire réaliser plusieurs diagnostics immobiliers. L'ensemble des états, constats et diagnostics exigés sont regroupés en un seul document, appelé "le dossier de diagnostic technique », qui doit être joint au contrat de vente.

• Les diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente
• Les diagnostic immobiliers obligatoires en cas de location

Dans le cas d'une vente, le dossier de diagnostic technique ou DDT contient sept diagnostics obligatoires : CREP, Amiante, Termites, Gaz, Electrique, ERNT, DPE.

En fonction du type de biens, de son implantation géographique et de sa date de construction, les diagnostics à effectuer différent.

Il ne faut pas non plus oublier le calcul de la surface habitable qui doit être joint à tout contrat de vente. Cette obligation ne concerne que les biens soumis au régime de la copropriété.

De plus, dans le cas d'une vente d'une maison, la réalisation de certains diagnostics immobiliers par le vendeur peuvent se rajouter : piscine, eaux usées.

Les conditions de réalisation pour chaque diagnostic et leur validité ?

• le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) :
  Il est a effectué pour les immeubles construits avant le 1er Janvier 1949 (y compris maison individuelle). Dans le cas où la présence de plomb a déjà été détecté. Le diagnostic doit avoir été fait moins d'un an avant la date de vente du bien.
• l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante :
  Pour les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. La durée de validité de ce diagnostic est illimitée.
• l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment :
  Dans le cas où le bien est situé sur une commune ayant fait l'objet d'une déclaration préfectorale. L'état parasitaire doit avoir été établi depuis moins de 6 mois à partir de la promesse de vente ou de la date de l'acte authentique.
• l'état de l'installation intérieure de gaz naturel :
  Pour tous les logements équipés d'une installation intérieure au gaz naturel datant de 15 ans ou plus. Le certificat de conformité (ou diagnostic gaz) établi ne doit pas dater de plus d'un an avant l'acte de vente.
• l'installation intérieure électrique :
  Si l'installation intérieure du logement date de plus de 15 ans. Ce diagnostic doit dater de moins de 3 ans.
• l'état des risques naturels et technologiques (ERNT) :
  Il est basé sur les plans de prévention des risques, les arrêtés de catastrophe naturelle et le zonage de sismicité disponibles en mairie et établis par le préfet. L'état des risques naturels et technologiques a une durée de validité de 6 mois.
• le diagnostic de performance énergétique (DPE):
  Il est obligatoire pour tous les logements mis en vente. La validité du diagnostic DPE est de 10 ans.
• La surface habitable selon la loi Carrez :
  Le diagnostic de loi carrez permet d'obtenir une indication de la superficie privative.
Cette obligation ne concerne que les biens soumis au régime de la copropriété, ce qui est le cas de tous les appartements qui sont en copropriété verticale et des maisons individuelles en copropriété horizontale.

Portée du diagnostic ?

La sanction de la non fourniture du dossier de diagnostic technique pour le vendeur est pour les cinq premiers (plomb, amiante, termites, installation gaz et installation électrique) l'impossibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante (article 1641 du Code civil), et pour l'état des risques technologiques et naturels, la possibilité pour l'acquéreur de poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

Par contre, l'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 précise que l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative. Dans le cas où la surface habitable n'est pas mentionnée dans le contrat de vente pour un bien soumis au régime de la copropriété, l'acheteur a le droit d'en demander la nullité (annulation de l'acte notarié). Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte de vente, l'acquéreur dispose d'un an, à compter de la signature de l'acte définitif, pour exiger une diminution de prix proportionnelle à la surface manquante.

Lors d'une location d'un bien, le bailleur doit remettre au locataire un dossier de diagnostic technique. Ce dossier de diagnostic immobilier de location doit être annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et doit contenir trois diagnostics : l'ERNT, le DPE, et le CREP.

Attention, depuis la Loi Boutin du 25 mars 2009, il est obligatoire de mentionner la superficie habitable du bien sur les baux de location, à ne pas confondre avec la superficie de la loi Carrez dont il faut faire état lors d'une vente. Attention, contrairement à la superficie Carrez, la superficie habitable dans la loi Boutin se calcule quelque soit le bien (villa ou appartement).

• L'état des risques technologiques et naturels (ERNT)
  Ce diagnostic doit être réalisé dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement (zones concernées par un plan de prévention des risques naturels prévisibles PPRNP ou par un plan de prévention des risques technologiques PPRT, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d'Etat) et à chaque changement de locataire. De plus, le bailleur doit renseigner dans le contrat de location les antécédents (sinistres) qui ont donné lieu à une indemnisation financière. Ce diagnostic est valable pour 6 mois.
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
  Selon l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation, il doit être à la disposition de tout candidat locataire. Sa validité est de 10 ans. Ce document à une valeur informative et le locataire ne peut se prévaloir sur les informations qui lui sont fournies.
• Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
  Il doit être joint à tout bail d'habitation selon l'article L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique, sous peine de sanction pénale, pour tous les immeubles construits avant le 1er janvier 1949. Dans le cas où aucune présence de plomb n'est décelée ou si celle ci est inférieure aux normes réglementaires, il ne sera pas nécessaire de refaire un CREP pour les prochains locataires. Le CREP initial sera annexé au contrat de bail.
• La superficie habitable
  Depuis la Loi n°2009-323 du 25/03/09, il est obligatoire de mentionner la superficie habitable sur les baux de location.

Quelles locations sont concernées par le Dossier de Diagnostic Technique ?

Ces dispositions s'appliquent :

• aux biens soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,
• aux biens en locations meublées,
• aux biens en locations saisonnières,
• aux biens attribuées ou louées en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi,
• aux biens en locations consenties aux travailleurs saisonniers.

Attention pour le calcul de la superficie habitable les types de location concernés sont différents :

-Sont concernées : les locations vides et celles à usage de résidence principale.

-Ne sont pas concernées : les baux en cours, les locations meublées, secondaires et saisonnières.

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